Kira Portföyü ve Özsermaye Takibi Tablosu
Bu tablo, her gayrimenkulün bugünkü değerini, üzerindeki borcu, özsermayenin gerçekte nereden geldiğini ve değerin ne kadar düşebileceğini tek bir tarihli tablo halinde gösterir.
Kira listesi size ne girdiğini söyler; neye sahip olduğunuzu söylemez. Bu dosya defterin diğer yarısı: bir aylık gelir değil, portföyün tamamının tek bir tarihe göre, mülk mülk çıkarılmış durumu.
İçinde ne var
- Birbirine bağlı yedi sekme; Start Here’dan tek ekranlık Overview’a kadar.
- Setup — üç sayı: yeniden finansmanda çıkacağınız kredi/değer oranı, dayanmak istediğiniz faiz oranı ve o oranda beklediğiniz kira karşılama katsayısı.
- Properties — 40 satır; yazı yazdığınız tek tablo burası.
- Equity — her mülk için değer, borç, özsermaye ve kredi/değer oranı; ayrıca kendi tavanınıza kadar yeniden finanse etseniz ne kadar nakit çıkacağı.
- Where It Came From — özsermayenizin dört parçaya ayrılmış hali: peşinat, yapılan işler, kiranın ödediği anapara ve değer artışı.
- Stress Test — her değerlemenin ne kadar düşebileceği ve henüz ödemediğiniz bir faizde kiranın hâlâ yetip yetmediği.
Kimin için
Birden fazla mülkü olan ve durumu artık aklında tutamayan herkes: kira geliriyle uğraşan bireysel ev sahipleri, iki üç dairesi olanlar, bir sonrakini almak için yeniden finansmana bakan portföy sahipleri, mülkü aile içinde ortak tutanlar.
Dosyanın içindeki işlenmiş örnek
İşlenmiş portföyde toplam değeri $1,629,500 olan dokuz mülk var; üzerlerinde $829,950 borç duruyor — yani $799,550 özsermaye ve %50,9 portföy kredi/değer oranı. Bu özsermaye dörde ayrıldığında: $299,750 peşinat, işlere harcanan $84,000, kiranın ödediği $69,300 ve $346,500 değer artışı. Yani %43,3‘ü hiç kazanılmamış, %8,7’sini kiracılar ödemiş. Fiilen konulan $431,650 nakde karşılık geri dönen 1,85×.
Kredi/değer tavanı %75 alındığında her mülkü sınıra kadar yeniden finanse etmek $392,175 serbest bırakıyor ve bunun $172,700’ü en ucuz iki evde duruyor: ilk alınan ve o gün bugündür neredeyse hiç borçlandırılmayan evler. Toplam, asıl önemli olanı da gizliyor: portföy tavanı aşmadan değerinin %32,1’ini kaybedebilir, ama tek bir bir artı bir daire yalnızca %1,5. Burada asıl risk faiz değil — her mülk %7 faizi rahat karşılıyor. 2013’te alınan evde ise getiri, maliyete göre %10,9, bugünkü değere göre %6,4.
Nasıl çalışır
Microsoft Excel 2016 ve üzeri (Windows/Mac), Google Sheets ve LibreOffice ile uyumlu. Makro yok, eklenti yok, üyelik yok, kurulum yok.
İndirdiğinizde iki dosya gelir: biri yukarıdaki örnek doldurulmuş halde — her sütunun ne beklediğini görürsünüz — diğeri aynı dosyanın bomboş hali. Yanında sade dille yazılmış bir PDF kılavuz. WhatsApp’tan sipariş ver — $9
Siparişler WhatsApp üzerinden alınıyor: yazın, ödeme bilgilerini ileteyim; ödeme onaylanınca dosyaları hemen göndereyim.
Dosyanın içi
Sık sorulan sorular
Kiralık gayrimenkul portföyümde gerçekte ne kadar öz sermayem var, nasıl hesaplarım?
Her mülkün güncel değerini ve kalan kredi bakiyesini yazarsınız; dosya her mülk için ve portföyün tamamı için öz sermayeyi, kredi/değer oranını ve yeniden finansmanla çekebileceğiniz tutarı hesaplar. Ardından öz sermayeyi dörde ayırır: ödediğiniz peşinat, tadilata harcadığınız para, kiranın kapattığı anapara ve değer artışı. Dosyadaki dokuz mülklük örnekte bu dört satır $299,750, $84,000, $69,300 ve $346,500 olup toplamı tam olarak $799,550 öz sermayeyi verir.
Sadece iki üç dairem var, yine de işime yarar mı?
Evet — dosya ilk satırdan itibaren çalışır ve 40 mülke kadar kaydeder, yani iki daire de kırk daire de aynı şekilde işler. Sadece faiz ödediğiniz krediler, taksitli krediler ve kredisiz mülkler aynı listede durabilir: sadece faiz ödüyorsanız ilk kredi tutarı ile bakiyeye aynı rakamı, kredisiz mülkte ikisine de sıfır yazarsınız. Karışık portföyler için elle ayıklama gerekmez.
Elimde güncel ekspertiz yoksa değer olarak ne yazmalıyım?
Hangi rakamla çalışıyorsanız onu yazarsınız ve dosya o değerin tarihini de girmenizi ister. Yanında tarihi yazan on sekiz aylık bir ekspertiz, taze görünen bir tahminden daha dürüsttür. Stres testi sonuçları mülk mülk isimle raporlandığı için hangi rakamın hangi adrese ait olduğu her zaman bellidir.
Google Sheets'te çalışır mı, yoksa Excel şart mı?
İkisinde de çalışır — dosya .xlsx olarak hazırlanmıştır; Windows ve Mac'te Excel 2016 ve üzeri açar, Google Sheets'e Dosya > İçe Aktar > Yükle ile alırsınız. LibreOffice de destekler. Makro yok, eklenti yok, üyelik yok, abonelik yok; dosyayı indirirsiniz ve sizin olur.
Kira gelirimi ve giderlerimi de takip ediyor mu?
Hayır, bilerek takip etmiyor — bu dosya bilanço tarafıdır, gelir gider tablosu değil. Kira takibini hâlihazırda kullandığınız yerde tutun, varlık pozisyonunu buraya yazın. Ayrıca kredi amortisman hesaplayıcısı değildir (bakiyeyi siz yazarsınız), henüz almadığınız mülkler için yatırım analiz aracı değildir ve hiçbir bankaya, kredi kuruluşuna veya ilan sitesine bağlanmaz; hiçbir şey senkronize olmaz, hiçbir yere giriş yapılmaz.
Kurumunuza özel çözüm
Bu tablo, kendi adınıza, anapara+faiz ödemeli kredilerle tutulan ve değerlemesini kendinizin yazıp tarihlediği mülkleri varsayıyor. Sizinki farklıysa — peşinatların arkasında ortak cari hesabı olan bir şirket yapısı, birden çok adresi aynı anda ipotek eden portföy kredisi, emsale değil gelire göre değerlenen öğrenci/paylaşımlı evler ya da özsermayenin kişiler arasında bölündüğü ortak mülkiyet — aynı durum, özsermaye dağılımı ve stres testini sizin sahiplik yapınıza göre kurabilirim.
Diğer tüm tablolar Excel ve Google Sheets Şablonları sayfasında.