Kira Geliri ve Gider Takibi Tablosu
Bu kira takip tablosu her mülkün kirasını, gecikmesini, giderini ve kredi faizini ayrı ayrı tutar; hesabınızda kalan para ile vergiye esas kâr arasındaki farkı satır satır açıklar.
Yıl geneline bakınca kâr eden bir mülk, o yılın iki ayında zarar ediyor olabilir; kredi taksiti ise hangi ay olduğuyla ilgilenmez. Asıl mesele şu: hesapta kalan para ile üzerinden vergi ödeyeceğiniz kâr iki ayrı rakamdır ve çoğu ev sahibi aradaki farkla ancak yıl kapandığında tanışır. Bu dosya ikisini de mülk bazında ve ay bazında, bir kez yazdığınız satırlardan üretir.
İçinde ne var
- Birbirine bağlı 14 sekme ve 1.937 canlı formül; 20 birime kadar ölçeklenir ve içinde doldurulmuş 6 birimlik bir portföy örneği gelir.
- RENT ROLL — 300 satırda tahakkuk eden kira ile tahsil edilen kira karşı karşıya; gecikme bir his değil, rakam olur.
- EXPENSES — 400 satır gider; her satır ait olduğu mülke ve kategoriye etiketlenir, işletme gideri mi yatırım harcaması mı olduğu ayrılır.
- MORTGAGE — 20 krediye kadar; her taksit faiz ve anapara olarak ikiye bölünür, çünkü taksidin yalnızca bir yarısı kârı düşürür.
- CASH vs PROFIT — hesabınızdan çıkan parayı vergiye esas kârla satır satır barıştıran sekme.
- BY PROPERTY, BY MONTH ve BY CATEGORY aynı satırları üç ayrı kesitte gösterir; MAINTENANCE, MILEAGE ve TURNOVER ise 80 bakım işi, 100 yol ve 30 tahliye-yeniden kiralama tutar — kira makbuzunda hiç görünmeyen masraflar.
Kimin için
Tek mülkü olandan 20 birime kadar portföy yöneten, mülkü kendi kiraya veren ve kaydını kendi tutan ev sahipleri için. Mali müşavirinizin ya da kredi görüşmesine gireceğiniz bankanın karşısında açabileceğiniz dosya da bu: kirayı gecikmeden, faizi anaparadan, tamiratı yatırım harcamasından zaten ayırmış olursunuz.
Dosyanın içindeki işlenmiş örnek
Dosyadaki örnek, bir yılı baştan sona doldurulmuş 6 birimlik bir portföy ve tam da rahatsız edici olan noktanın üzerine kurulu. O yıl portföy nakit olarak $5,640 ekside, buna karşılık vergiye esas kâr $4,669 görünüyor. İki rakam da doğru; CASH vs PROFIT sekmesi aradaki $10,309 farkı satır satır açıyor — yılın harcamasının $7,980‘i yatırım harcaması, yani hesaptan gerçekten çıkan ama o yıl gider yazılamayan para.
Aynı yıl mülk bazında bakınca bambaşka okunuyor. Cedar Lane eksi %14,5, Rose Street artı %17; ortalaması alındığında portföy %1,2 ile gayet iyi görünüyor. Cedar Lane’de 62 gün boş kalmak, temizlik ve kiralama komisyonu da eklendiğinde $4,900‘e mal olmuş — 2,9 aylık kira. Kredi tarafında ise Cedar Lane taksidinin %76‘sı faiz, Alder Road’da bu oran %49.
Nasıl çalışır
Microsoft Excel 2016 ve üzeri (Windows/Mac), Google Sheets ve LibreOffice ile uyumlu. Makro yok, eklenti yok, üyelik yok, kurulum yok.
İndirdiğinizde iki dosya gelir: biri yukarıdaki örnek doldurulmuş halde — her sütunun ne beklediğini görürsünüz — diğeri aynı dosyanın bomboş hali. Yanında sade dille yazılmış bir PDF kılavuz. Etsy’den satın al — $9
Etsy mağazam ThePlainLedger üzerinden satılıyor; indirme, ödeme ve alıcı koruması Etsy tarafından yönetiliyor.
Sık sorulan sorular
Hesabımda para yok ama vergiye esas kâr çıkıyor, nasıl oluyor?
Çünkü nakit akışı ile vergiye esas kâr farklı şeyleri ölçer; CASH vs PROFIT sekmesi ikisini satır satır barıştırır. Örnek portföyde yıl nakit olarak $5,640 ekside ama $4,669 vergiye esas kâr gösteriyor — arada $10,309 fark var. Bu farkın büyük kısmı $7,980'lik yatırım harcaması ile kredi taksitlerinin anapara kısmı; ikisi de ödendiği yıl gider yazılamaz.
Tek dairem var, bu dosya bana fazla gelmez mi?
Hayır — dosya tek birimden 20 birime kadar çalışır, tek mülkte ilgili sekmelerde tek satır olur. Gecikme, boş kalma, faiz-anapara ayrımı tek dairede de aynı hesaptır; üstelik iki ay boş kalmanın canını en çok yaktığı yer tek mülktür.
Bu yılın kayıtlarını düzgün tutmadım, yine de başlayabilir miyim?
Evet — içinde bulunduğunuz aydan başlayıp geçmiş ayları banka ekstrenizden buldukça ekleyebilirsiniz. Sekmeler hangi satır varsa onu okur, yarım dolu dosya da doğru toplar; ayrıca doldurulmuş 6 birimlik örnek dosya boş dosyayla birlikte geldiği için hiçbir şey yazmadan önce her sütunun ne beklediğini görürsünüz.
Excel'im yok, kullanabilir miyim?
Evet — dosya .xlsx olarak kurulu ama Google Sheets ve LibreOffice'te de çalışır. Google Sheets için Dosya > İçe Aktar > Yükle deyip 'E-tabloyu değiştir' seçmeniz yeterli; 1.937 formülün tamamı korunur. Excel 2016 ve üzeri Windows ve Mac'te açar.
Bankama bağlanıyor mu, beyannamemi hazırlıyor mu?
Hayır — banka bağlantısı, otomasyon ya da üyelik yok; satırları siz yazarsınız. Bu bir vergi beyan programı değildir, içinde kredi itfa tablosu yoktur ve tek para birimiyle çalışır. Ürettiği şey, mali müşavirinizin sizden isteyeceği rakamlardır; beyannamenin kendisi değil.
Size özel düzenleme
Bu dosya mülkü doğrudan sizin kiraya verdiğinizi, tek para birimiyle çalıştığınızı ve kaydı takvim yılı üzerinden tuttuğunuzu varsayıyor. Sizin düzeniniz farklıysa — kirayı komisyonla toplayan bir emlak yönetim şirketi, şirket üzerine alınmış mülkler, kiracıya yansıtılan aidat ve ortak gider payları, ya da aynı portföyde hem uzun dönem hem günlük kiralama — aynı hesabı sizin kiranızın gerçekten geldiği yola göre kurabilirim.
Diğer tüm tablolar Excel ve Google Sheets Şablonları sayfasında.