Ev Yenileme Bütçe ve Gerçekleşen Tablosu
Bu tablo, bir ev yenileme projesinden beklenen kâr ile sonunda gerçekte kalan kârı karşılaştırır ve aradaki farkı hangi kalemin götürdüğünü adıyla söyler.
Alım öncesinde çalışan yüzlerce tablo var: teklifi, tahmini tadilat bütçesini ve satış fiyatını yazarsınız, size ne kazanabileceğinizi gösterirler. Faturalar geldikçe ve aylar geçtikçe çalışanı ise pek yoktur. Bu dosya iş sürerken doldurulur ve beklenen kâr ile eldeki kâr arasındaki farkın tamamını kalem kalem karşılar.
İçinde ne var
- Birbirine bağlı yedi sekme; Start Here’dan planlanan ile gerçekleşeni iki sütunda ve farkıyla gösteren Overview’a kadar.
- Setup — alış bedeli, alım masrafları, kredi ve faiz oranı, planlanan ay sayısına karşılık evde gerçekte kalınan ay sayısı ve baştan hedeflenen satış fiyatı.
- Rehab — 40 satır; bütçe ve gerçekleşen yan yana, her satır için sapma tutarı ve yüzde olarak aşım hesaplanmış halde.
- Her tadilat satırının yanında bir “ne oldu” notu; altı ay sonra rakamın yanında gerekçesi de dursun diye.
- Holding — kredi faizi Setup’tan kendiliğinden hesaplanır; sigorta, fatura ve vergiyi siz eklersiniz, dosya bunu hem planlanan hem gerçekleşen ay sayısıyla çarpar.
- Sale ve Where It Went — gerçek satış bedeli, emlak komisyonu, satıcıya ait masraflar ve alıcıya verilen tavizler, ardından dosyanın asıl amacı olan mutabakat.
Kimin için
Ev alıp yenileyip satan herkes: tek başına çalışan yatırımcılar, küçük ortaklıklar, yılda bir iki kendi projesini yürüten müteahhitler ve bir sonraki teklifi kulaktan dolma kurallarla değil kendi geçmiş rakamlarıyla vermek isteyenler.
Dosyanın içindeki işlenmiş örnek
Dosyadaki örnek projede $182,000 alış bedeli, $4,370 alım masrafı, %11 faizli ve yalnız faiz ödemeli $145,600 kredi, $52,000 tadilat bütçesi ve planlanan dört ay var. Tadilat $61,400’a çıkmış; kaplama açılıp altındaki ahşap çürük çıkınca tek başına çatı $2,750 aşmış. Elektrik denetiminden kalınması ve ekspertizin gecikmesi süreyi dört aydan altı aya taşımış; aylık maliyet $1,955. Ev $310,000’dan ilana çıkmış, on dokuz gün beklemiş ve $2,000 tavizle $302,000’a satılmış.
Sonrasında mutabakat geliyor. Baştan beklenen kâr $44,591; tadilat aşımı $9,400, fazladan geçen aylar $3,909, hedefin altında satış $8,000 ve ek satış masrafları $1,504 götürmüş, geriye gerçekte $21,778 kalmış — planlananın %48,8‘i. Farkın her doları adlandırılmış ve dört kalem tam olarak tutuyor. Bu da %7,2 marj, projeye konan $113,898 nakit üzerinden %19,1 getiri, altı aylık süre yıllığa çevrildiğinde %38,2 demek.
Nasıl çalışır
Microsoft Excel 2016 ve üzeri (Windows/Mac), Google Sheets ve LibreOffice ile uyumlu. Makro yok, eklenti yok, üyelik yok, kurulum yok.
İndirdiğinizde iki dosya gelir: biri yukarıdaki örnek doldurulmuş halde — her sütunun ne beklediğini görürsünüz — diğeri aynı dosyanın bomboş hali. Yanında sade dille yazılmış bir PDF kılavuz. WhatsApp’tan sipariş ver — $9
Siparişler WhatsApp üzerinden alınıyor: yazın, ödeme bilgilerini ileteyim; ödeme onaylanınca dosyaları hemen göndereyim.
Dosyanın içi
Sık sorulan sorular
Bir tadilat-satış projesinde kârın nereye gittiğini nasıl hesaplarım?
Dosya, baştan öngördüğünüz kâr ile gerçekleşen kârı karşılaştırır ve aradaki farkın her kuruşunu dört satırda isimlendirir: bütçeyi aşan tadilat, planlanandan uzun elde tutma, hedefin altında satış ve ek satış masrafları. Örnek projede öngörülen $44,591 kârdan $9,400 tadilat aşımına, $3,909 uzayan süreye, $8,000 hedefin altında satışa ve $1,504 ek satış masraflarına gitmiş; geriye $21,778, yani öngörülenin %48,8'i kalmıştır. Dört satır tam olarak toplamı verir; dosyanın bütün mantığı budur.
Sadece ev satıldıktan sonra mı işe yarıyor?
Hayır — en çok işe yaradığı an proje devam ederken. Faturalar geldikçe gerçekleşen tadilat rakamlarını girersiniz ve kârın nereye gittiğini hâlâ müdahale edebilecekken görürsünüz. Her tadilat satırının yanında bir de "ne oldu" sütunu vardır: rakam çatının $2,750 aştığını söyler, not ise kaplamanın altındaki ahşabın çürük olduğunu; bir sonraki teklife fiyatlayacağınız kısım o nottur.
Kredi kullanmadan nakit aldıysam ne yazacağım?
Kredi tutarına sıfır yazarsınız, faiz satırı sıfırlanır; geri kalan her şey aynı çalışır. Kredi kullandıysanız faiz Ayarlar sekmesinden kendiliğinden hesaplanır; siz sigorta, fatura ve emlak vergisini eklersiniz, dosya da elde tutma maliyetini hem planlanan hem gerçekleşen ay sayısıyla çarpar. Örnek projede %11 faizli, yalnızca faiz ödemeli $145,600 kredi, planlanan dört aya karşılık geçen altı ayın her birini $1,955'e çıkarmıştır.
Excel şart mı, Google Sheets kullanabilir miyim?
İkisi de olur — .xlsx dosyası Windows ve Mac'te Excel 2016 ve üzeri, Google Sheets'te Dosya > İçe Aktar > Yükle ile, LibreOffice'te de açılır. Makro yok, eklenti yok, kurulum yok, üyelik ve abonelik yok. Dosya bilerek tek proje tutar; böylece projeler birbirine karışmaz ve her biri kendi geçmişini korur.
Vereceğim maksimum teklifi hesaplıyor mu?
Hayır — yatırım analiz aracı değildir, "%70 kuralı" düğmesi yoktur. Zaten yaptığınız işi ölçer; böylece bir sonraki teklifiniz genel geçer bir kural yerine kendi rakamlarınıza dayanır. Proje takvimi veya taşeron yönetim aracı da değildir; hiçbir bankaya, kredi kuruluşuna veya ilan sitesine bağlanmaz — hiçbir şey senkronize olmaz, hiçbir yere giriş yapılmaz — ve vergi, kredi ya da hukuk danışmanlığı değildir.
Kurumunuza özel çözüm
Bu tablo tek ev, tek kredi ve doğrudan satış varsayıyor. Sizinki farklıysa — satmak yerine yeniden kredilendirip elde tutmak, sabit faiz yerine puan ve her çekimde ayrı masraf çıkan hakediş usulü finansman, ya da farklı sermaye koyan bir ortakla net kârı paylaşmak — aynı mutabakatı sizin projelerinizin gerçek finansman ve satış biçimine göre kurabilirim.
Diğer tüm tablolar Excel ve Google Sheets Şablonları sayfasında.